«Зямля для сваіх людзей». Колькі недаатрымаў беларускі бюджэт на будаўніцтве комплексу ў цэнтры Менску

Расследаванне падрыхтаванае ў супрацы з ініцыятывай «Рабочы Рух», пры падтрымцы «Кіберпартызанаў».

Насупраць Палацу Незалежнасці ў Менску, галоўнай працоўнай рэзідэнцыі Аляксандра Лукашэнкі, знаходзіцца Рэспубліканскі цэнтр алімпійскай падрыхтоўкі па тэнісе (РЦАП па тэнісе). Раней перад ім месцілася наземная паркоўка, але ў лютым 2021 года Менгарвыканкам пастанавіў перадаць зямлю, частку якой яна займала, інвестару пад забудову. Агулам горад аддаў 2,6 га. У дамове было прадугледжана будаўніцтва тэнісных кортаў, гасцініцы для спартоўцаў і шматфункцыйнага комплексу. Кошт будаўніцтва, паводле ацэнкі ў бізнес-плане інвестара, — $27,6 млн. 

Інвестар атрымаў зямлю пад будаўніцтва бізнес-цэнтру насупраць рэзідэнцыі Лукашэнкі разам з пэўным сацыяльным абавязаннем. Паводле дамовы з РЦАП па тэнісе, пасля завяршэння праекту забудоўнік павінен бязвыплатна перадаць Цэнтру гасцінічны комплекс з басейнам, трэнажорным залам, пунктам грамадскага харчавання, а таксама шэсць новых тэнісных кортаў з пакрыццём «Хард». Акрамя таго, інвестар меўся аддаць Беларускай тэніснай федэрацыі і Акадэміі тэніса шэраг адміністрацыйных памяшканняў у новым шматфункцыйным комплексе. [*] [*]

На першы погляд усё выглядае добра: горад атрымлівае новыя інфраструктурныя аб’екты, а бізнесоўцы — магчымасць зарабіць на плошчах пабудаванага комплексу. Але ў дэталях перадачы зямлі БРЦ заўважыў патэнцыйную страчаную выгаду для бюджэту беларускай сталіцы. 

Маглі зарабіць у 250 разоў болей

Інвестар, які атрымаў зямлю пад будаўніцтва ў цэнтры Менску, — ТАА «БелГлобалГарант». Гэта стала магчымым дзякуючы асабістаму даручэнню Аляксандра Лукашэнкі, якое той падпісаў 5 сакавіка 2020 года. Штопраўда, кампанія атрымала зямлю не ў прыватную ўласнасць, а ў арэнду. [*] [*] [*]

Агулам у Беларусі асноўны спосаб атрымаць дзяржаўны надзел для бізнесу і будаўніцтва — гэта ўдзел у адкрытым аўкцыёне за права арэнды зямлі. Пачатковая цана пляцоўкі не можа быць ніжэй за яе кадастравы кошт. У нашым выпадку кадастравы кошт зямлі на праспекце Пераможцаў у Менску складаў 19,6 млн беларускіх рублёў ці $7,5 млн. [*]

Дзякуючы дакументам ад ініцыятывы «Рабочы Рух» мы даведаліся, колькі за права арэнды заплаціў «БелГлобалГарант»: няпоўныя 80 тыс. рублёў, або каля $30 тыс. паводле тагачаснага курсу — гэта менш за 1% кадастравай ацэнкі вартасці зямлі. То бок, калі б гарадскія ўлады правялі адкрыты аўкцыён, то сталічны бюджэт мог атрымаць прынамсі ў 250 разоў больш. Напрыклад, у выніку гандляванняў у 2017 годзе пляцоўку былога тралейбуснага дэпо на праспекце Машэрава ў Менску прадалі амаль у пяць разоў даражэй за пачатковы кошт лота.

Паводле бізнес-плану, уласныя выдаткі інвестара мелі пакрыць толькі 3% агульнага аб'ёму коштаў. Напрыканцы 2020 года дзяржаўны «Белаграпрамбанк» адкрыў для «БелГлобалГарант» крэдытную лінію на $26,7 млн. [*] Пазыку далі да 2033 года пад 6% гадавых. [*]  У якасці закладу «Белаграпрамбанк» атрымаў маёмаснае права на будучы комплекс, кошт якога ў дамове ацанілі ў $22,8 млн. [*]

У верасні 2023 года кампанія «БелГлобалГарант» замовіла незалежную ацэнку будучага аб’екта нерухомасці. Экспертызу правяло РУП «Менскае гарадское агенцтва па дзяржаўнай рэгістрацыі і зямельным кадастры». Вынік ацэнкі — $69,3 млн без уліку падатку на дададзеную вартасць. [*] [*]

Напачатку 2024 года бізнес-цэнтр па адрасе пр. Пераможцаў 63В прынялі ў эксплуатацыю. А ўжо праз 8 месяцаў, у жніўні, кампанія «БелГлобалГарант» спрабавала прадаць аб’ект. У лісце з прапановай патэнцыйнаму пакупніку пералічылі яго перавагі: суседства з Палацам Незалежнасці, плошчаю Сцяга і Рэспубліканскім цэнтрам тэніса. Таксама адзначылі, што праект агульнай плошчай больш за 28 тыс. кв. м складаецца з трох аўтаномных карпусоў, у якіх размешчаныя 42 камфартабельныя офісы класа А. Кошт комплексу разам з паркінгамі ацанілі ў $68,7 млн без ПДВ. [*] [*] [*] [*] БРЦ не ведае, ці здзелка адбылася, але лічбы, якія фігуруюць у прапанове, паказваюць розніцу паміж выдаткамі «БелГлобалГарант» і яго патэнцыйнымі прыбыткамі. 

Выходзіць і заходзіць

За кампаніяй «БелГлобалГарант» стаіць асабісты трэнер Аляксандра Лукашэнкі па тэнісе і ягоны «гаманец» Сяргей Цяцерын. Праект будаўніцтва шматфункцыйнага бізнес-цэнтру на месцы наземнай паркоўкі перад Цэнтрам алімпійскай падрыхтоўкі па тэнісе ў Менску з’явіўся, калі ён узначальваў Беларускую федэрацыю тэніса. 

У чэрвені 2021 года ЕЗ увёў супраць Цяцерына персанальныя санкцыі, у абгрунтаванні яго назвалі прадстаўніком бліжэйшага атачэння Лукашэнкі. За некалькі тыдняў да гэтага бізнесовец выйшаў са складу заснавальнікаў кампаніі — такім чынам «БелГлобалГарант» пазбег еўрапейскіх абмежаванняў. [*] [*] Аднак ужо ўвесну наступнага года ў кампаніі стварылі новы орган упраўлення — раду дырэктараў. Амаль адразу ў яе ўвайшоў і сам Сяргей Цяцерын, захаваўшы ўплыў на дзейнасць фірмы. [*] [*] [*]

Колькі насамрэч каштавала «сацыяльная нагрузка» 

У 2020 годзе «БелГлобалГарант» у каштарысах ацаніў аб’екты нерухомасці, якія планаваў перадаць на баланс РЦАП па тэнісе, у 9,5 млн беларускіх рублёў (каля $3,5 млн), а іх рынкавы кошт — не менш за 14 млн рублёў (каля $5 млн). Аднак фактычныя выдаткі кампаніі былі значна меншыя, напрыклад, будаўніцтва тэнісных кортаў каштавала каля мільёна беларускіх рублёў. [*] [*] [*] [*] Паводле бізнес-плану, на гасцініцу разам з адпаведнай інфраструктурай павінны былі выдаткаваць 5 млн беларускіх рублёў. Колькі каштавала будаванне гатэля ў выніку і ці было яно скончана, мы не ведаем: у акце прыёмкі ў эксплуатацыю абʼекта ад 12 студзеня 2024 года гатэля няма. На кадастравай мапе мы яго таксама не знайшлі. [*] 

Нават калі ўявіць, што гатэль здалі пазней ці яго здача яшчэ плануецца, то ўся сацыяльная нагрузка абышлася «БелГлобалГарант», паводле каштарыснай дакументацыі, у 6 млн беларускіх рублёў ці каля $2 млн. 

Пад тэніснымі кортамі кампанія Цяцерына дадаткова пабудавала падземныя гараж-стаянкі для аўтаў. Паводле дакументацыі, гэта новы паркінг, які не мае дачынення да падземнай стаянкі бізнес-цэнтру. У 2024 годзе, калі будаўніцтва скончылі, «БелГлобалГарант» прасіў Менгарвыканкам раздзяліць тэнісныя корты і падземныя аўтастаянкі пад імі на два розныя аб’екты нерухомасці. [*] [*] Мы не ведаем, што Менгарвыканкам адказаў кампаніі Цяцерына, але паводле бізнес-плану, які ёсць у распараджэнні рэдакцыі, перадаваць дзяржаве падземную паркоўку не плануецца.

У каментары БРЦ юрыст Міхаіл Кірылюк ацаніў, ці адпавядае закону апісаная ў гэтым расследаванні здзелка: 

«Калі маецца на ўвазе пад законам магчымасць прэзідэнта аднаасобна падпісваць дакументы, якія вылучаюць надзелы зямлі ў Рэспубліцы Беларусь выключна за подпісам аднаго чалавека, па любой цане, кожнаму грамадзяніну… <...> Гэты закон быў прыняты з вялікім юрыдычным дэфектам, з карупцыйным складнікам. То бок гэты закон стварае глебу для карупцыі. І ён у нармальнай дзяржаве з нармальным размеркаваннем улады не павінен быў бы прайсці юрыдычную экспертызу на антыкарупцыйнасць».

Каму яшчэ Лукашэнка раздаваў зямлю

У Беларусі досыць даўно ўкаранілася практыка будаўніцтва бізнесам спартовых аб'ектаў у абмен на выдзяленне інвестыцыйна прывабных участкаў зямлі. Як правіла, так званая сацыяльная нагрузка кладзецца на тых інвестараў, якія атрымліваюць зямлю са згоды Аляксандра Лукашэнкі або рэалізуюць буйныя праекты. Раней БРЦ ужо расследаваў выпадак, калі кіраўнік краіны асабіста выдзеліў зямлю ў Менску блізкім асобам і вызваліў іх ад платы за гэтыя ўчасткі. У выніку такіх здзелак бюджэт недаатрымлівае дзясяткі мільёнаў долараў, а кампаніі бізнесоўцаў ці спартоўцаў, набліжаных да Лукашэнкі, атрымліваюць звышпрыбыткі.

На пытанне БРЦ, у якіх выпадках закон дазваляе аддаваць зямлю інвестару без аўкцыёну і наколькі гэта распаўсюджаная практыка для камерцыйнай забудовы, былы бізнесовец Аляксандр Кныровіч адказвае: «Гэта распаўсюджаная з’ява. Звычайна такім чынам прыцягваюць значных інвестараў або рэалізуюць схемы перадачы зямлі для “сваіх людзей”, калі гаворка ідзе аб камерцыйным будаўніцтве».

«Безумоўна, дзяржаве было б больш выгадна ўсю зямлю прапускаць праз аўкцыёны, — працягвае Кныровіч, — груба кажучы, прадаваць яе “за грошы”, а не абавязанні. Так размеркаванне зямлі было б больш празрыста і грошай было б, вядома, больш».

Схему, якой скарыстаўся Цяцерын, раней выкарысталі іншыя набліжаныя да Лукашэнкі бізнесоўцы. За права пабудаваць «Дом Ля Траецкага» кампанія «Трайпл» Юрыя Чыжа стварыла лядовы комплекс каля Студэнцкай вёскі. А «Тытунь-Інвест» Паўла Тапузідзіса за права пабудаваць гандлёвы цэнтр «Замак» прафінансаваў узвядзенне катка пад Менскам.